說(shuō)到北京的四合院，就要提到他的歷史。大家都知道，北京是典型的四合院建筑群，它有悠久的歷史，但是隨著城市的改造，四合院越來(lái)越少了，正是因?yàn)樯伲⑶页休d著北京的建筑傳統(tǒng)，就越來(lái)越受到人們的追捧。

現(xiàn)四合院設(shè)計(jì)以前都是有錢人的宅子，在文革的時(shí)候被沒(méi)收了，到2002-2003年時(shí)，政府又落實(shí)私房政策，發(fā)還產(chǎn)權(quán)。因?yàn)樵跊](méi)收的時(shí)候，比如說(shuō)我們家有一院子，當(dāng)時(shí)這個(gè)房子沒(méi)收的時(shí)候可能是祖輩哥兒倆的房子，到了我父親這輩了，這個(gè)家庭就有了幾個(gè)孩子。再到我們這輩人口就更多了。

隨著時(shí)間的推移，祖輩可能已經(jīng)去世，房產(chǎn)的繼承就變得復(fù)雜起來(lái)，在2002-2003年國(guó)家返還四合院時(shí)，合法繼承人可能就是7、8個(gè)甚至十幾個(gè)。這也說(shuō)明了北京四合院由于歷史因素，房產(chǎn)比較復(fù)雜的根本原因。由于繼承人眾多，且原來(lái)的四合院面積有限，大部分家庭都是以變賣四合院之后拿繼承費(fèi)的方式來(lái)處置四合院設(shè)計(jì)。

所以從2003年以后四合院設(shè)計(jì)逐漸的熱賣起來(lái)了。但要過(guò)戶買賣就要7、8個(gè)人甚至十幾個(gè)人同意才能夠過(guò)戶，過(guò)戶后的院子都是一個(gè)或者兩個(gè)產(chǎn)權(quán)人，那么再過(guò)五年后來(lái)的產(chǎn)權(quán)人再賣的時(shí)候，產(chǎn)權(quán)變清晰了。也就是沒(méi)有那么多的產(chǎn)權(quán)人了。

共有權(quán)四合院要出售就得辦土地證你要買四合院就先要了解它的產(chǎn)權(quán)是否清楚，共有人很多是四合院的產(chǎn)權(quán)和樓房二手房的產(chǎn)權(quán)最主要的區(qū)別。一般情況是房本上有1個(gè)人的名字，也就是“主證”一個(gè)人，另外的人就拿“共有權(quán)證”。這樣的房屋要買賣，國(guó)家就規(guī)定，出售的是整宗土地，規(guī)定先要辦土地證。現(xiàn)在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)的院子，95%的都是只有產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有土地證。所以要出售就得先辦土地證。

辦土地證就得交土地轉(zhuǎn)讓金，只有房主交了土地轉(zhuǎn)讓金才能有資格賣四合院。而辦土地證交土地轉(zhuǎn)讓金是個(gè)非常復(fù)雜的事情。

第一步要到國(guó)土局去申請(qǐng)，拿一個(gè)申請(qǐng)表，申請(qǐng)要辦理土地證。

第二步是“四至”，就是房屋的東西南北方上的范圍具體到哪里。簡(jiǎn)單地說(shuō)就是你的院子?xùn)|墻和誰(shuí)家挨著，就要請(qǐng)人家與你確認(rèn)并按手印；南墻和單位挨著，就要人家蓋上公章確認(rèn)。

把“四至”都弄清楚以后，由土地局指定的評(píng)估公司，按照“四至”標(biāo)記的范圍測(cè)量占地面積，測(cè)出占地面積后評(píng)估，按照地區(qū)的地價(jià)款乘以占地面積，計(jì)算出要繳納多少土地轉(zhuǎn)讓金。市國(guó)土局在開(kāi)據(jù)土地轉(zhuǎn)讓金之前還要開(kāi)專家會(huì)議、局長(zhǎng)會(huì)。專家會(huì)是來(lái)論證土地到底值多少錢轉(zhuǎn)讓，局長(zhǎng)會(huì)是確定能否轉(zhuǎn)讓。

等這些會(huì)議開(kāi)完以后，給你開(kāi)一個(gè)地價(jià)核實(shí)函。簽完這個(gè)核實(shí)函以后，由國(guó)土局出一個(gè)該繳納多少錢的票據(jù)，然后你就到銀行把土地轉(zhuǎn)讓金款轉(zhuǎn)入以后，然后由稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)一個(gè)稅票證明，然后拿著稅票等待土地證。等領(lǐng)到土地證以后這個(gè)宅子就可以轉(zhuǎn)讓了。

房屋產(chǎn)權(quán)所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證都拿到，才能去房管局過(guò)戶。但辦理國(guó)有土地使用權(quán)證大概要一年的時(shí)間。所以現(xiàn)在要成交一個(gè)院子周期很長(zhǎng)。這是現(xiàn)在很多房主和客戶都不知道的四合院交易過(guò)程。所以建議購(gòu)買四合院設(shè)計(jì)的購(gòu)房者到專門從事四合院的公司來(lái)做